すーぱーまんになりたい。

読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

Trachare!

平凡なサラリーマンが筋トレ、英語力、投資・副業でのし上がるブログ。

マンション購入ブログ 第2回「頭金0円で住宅購入は可能なのか」

f:id:yu1gst:20160803224608j:plain

少し間が空きましたが、マンション購入ブログ2記事目です!

マンション購入考えているけど、貯金は全然持っていない・・・・・

でも今金利安いし、全額ローンにすればただで自宅購入もできそうな気もしますよね。

実際のところ頭金0円でも購入できなくはないですが、限られた状況になります。

 

住宅購入にかかる費用はどのくらい?

住宅購入にかかる費用は物件価格+購入諸費用です。

諸費用は中古の場合、物件価格の10%が目安になります。

新築の場合はもう少し諸費用を抑えられます。

つまり3000万円の中古マンションの実質必要金額は3300万円です。

 

住宅ローンはいくらまで借りられるのか?

現在の低金利状況だと年収の8倍が目安になります。

年収500万のサラリーマンでは変動金利で4000万まで審査が通る可能性が高いです。

というわけで3300万のマンションであれば、諸費用込みのフルローン(オーバーローン)で自己資金0円でも購入可能です。

 

ただし年収の8倍は現在の変動0.6%という超低金利だからできる芸当です。

実際の支払い額をみると年収で借りられるだけのフルローンを変動で借りて購入するのは危険性が相当に高いです。

変動の場合、金利4%まで上昇するシミュレーションをするのが無難です。

 

f:id:yu1gst:20160803225942j:plain

f:id:yu1gst:20160803225934j:plain

f:id:yu1gst:20160803230625j:plain

↑試算は(https://jutaku-loan.smbc.co.jp/simu/page0/)より

 

4000万の借り入れに対し、0.6%の住宅ローンでは月10万5千円です。

金利が上昇して4%になると月17万7千円に変わります。

この4%で試算した毎月支払額17万7千円でも問題なく返せる人以外は変動で借りるべきではないというのが持論です。

 

固定金利なら現在1.5%程度で、金利上昇リスクを想定しなくて済みます。

固定金利1.5%の場合は月12万2千円で金利上昇リスクはありません。

月1万~2万弱上がりますが、安心料、今後の金利上昇局面での優位性を見ると、固定金利で借りたほうがベターな場合が多いと思います。

 

諸費用込フルローンの審査がおりても、貯金0円で住宅購入できない理由

住宅ローン審査が通れば、諸費用込のオーバーローンで自己資金0円で住宅購入は可能です。

しかし、売買契約の際に通常不動産会社に手付金として物件購入総額の1割を払うのが慣例です。

これは頭金とは別の話で、融資が下りるまでに購入額の1割を担保として不動産会社に現金で一括で払い込むという意味のお金です。

手付金は、売買契約後に買主が一方的にキャンセルをした場合、手付金を売主が没収し、簡単に契約解除できなくするという意味合いもあります。

諸費用込のフルローンが実行されれば、手付金は全額戻ってきます。

なので結局全額ローンでまかなえても、物件購入費の1割程度は一括で振り込める程度の現金は必要になります

 

ただし、手付金は競争率の低い抽選なし新築物件の場合10万で融通してくれる場合もあります。

売主との交渉次第では手付金を減らすことも可能ですが、よっぽど売れ残っている物件でないとなかなか難しいでしょう。

 

結局貯金0円の人はいくら全額住宅ローンがおりるといっても、住宅購入費1割の現金がなければ住宅購入は困難となります。

手元に現金が全く無い人の場合、両親から手付金として1割程度一時的に借りて融資実行後に返済する、手付金を低額で済ましてくれる不動産屋を探す、売れ残っている新築物件などで営業マンに交渉するなどの状況でないと結局購入できません。

 

自宅購入の際はまず販売価格の1割は貯金しよう!

住宅購入の際には結局物件価格の1割程度の現金が必要になります。

よく言うマイホーム購入に頭金1割必要は間違いではありません。

また、住宅ローンの金利は頭金を1割入れると通常優遇されて安くなります。

結局頭金を1割準備する意味は

①一括振り込みの手付金としての準備

②住宅ローンの金利が優遇され、毎月支払額も下がる

③頭金を1割いれることで、毎月の返済が楽になる

などの意味があり、住宅購入においては必須な要素と言えるでしょう。

 

というわけで3000万円のマンションが欲しい人はまず現金で300万貯金することを目指しましょう!

私も今せっせと現金を貯めるべく、節約や副業に勤しんでいますw

貯金ないけどすぐにマイホームが欲しい人は上で紹介した手付金を減らす手段を試してみてください。

 

前回マンション購入ブログ記事を100記事目指すと言いましたが、こんな感じで続けていきたいと思います!

最近Amazonkindle unlimitedという電子書籍月980円の神サービスが始まり、不動産投資の本もたくさん読めそうです。

ネタが続く限り不動産投資、マイホーム購入記事は続けていきたいと思います!

 

↓私が通った不動産投資スクールはこちら。

▶ファイナンシャルアカデミーの無料講座「不動産投資の学校」(新宿・大阪・名古屋)