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Trachare!

平凡なサラリーマンが筋トレ、英語力、投資・副業でのし上がるブログ。

東京の激高な家賃を月0円にできるヤドカリ投資法がスゴイ。

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今日無料の不動産投資のセミナーに参加してきました。

そこでヤドカリ投資法なる不動産投資手法を学びました。

これをすれば東京のめちゃくちゃ高い家賃を0円にできるという事実に、目からウロコ状態になりました。

 

は?そんなこと出来るわけないじゃん。そんなことできたらみんな賃貸に住んでねーよ!」と思った人もいるかもしれません。

そこで今日は不動産投資セミナーで学んだ家賃を0円にするヤドカリ投資法を解説したいと思います。

 

東京の家賃は高すぎる!

今私は都心のマンション間取り1Kで家賃を毎月84000円払っています。

これってかなり家計を圧迫してるんですよね。

別に特別贅沢しているわけではありませんが、飲み会行ったり、たまに服買ったりするだけでも、ぶっちゃけ現在ほとんど貯金できてません・・

最近マネーフォーワードというアプリで全自動家計簿を導入したんですが、収入=出費状態で、貯金する余裕なんてほぼないことに気が付きました(泣)

結婚式とかあったりすると赤字になる月もあり、このままじゃヤバイなとなったわけです。

 

ちなみに余裕のある生活を送るには収入の半分の出費が理想と言われています。

手取り20万で家賃8万4000円だと、残り1万6000円ですが、まず不可能ですね。

家賃5万だとしても残り5万で生活して、10万貯金するのは相当切り詰めないと無理でしょう。

 

それどころか食費やら携帯やら交際費やらでいろいろ使っていると11万なんて簡単にすっ飛び、結局毎月貯金0円になることもザラです。

これでは貯金なんてボーナス貯めるくらいしか出来ません。

ボーナスも海外旅行いったり、ほしい時計買ったりしたら貯金0円まっしぐらです。

 

結局家計を圧迫しているのは東京の高すぎる家賃なんですよね。

まさに家賃貧乏な状態です。

 

東京の高すぎるマンションの賃貸事情

今住んでいるマンションと似たスペックの物件情報があったので紹介します。

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東京に住んでいる人ならわかると思いますが、このマンション、相場的には普通です。

特に安くもなく、まあこんくらいかなーといった感想を持つ人が多いと思います。

地方の人は衝撃的かもしれません。

私が求めた部屋のスペックは

1K、2F以上、バストレイ別、駅から徒歩10分以内、築年数10年以内、会社(新宿)から近い

これだけなんです。

1Fは目線気になって虫わくからやだし、トイレ別は必須だし、駅から遠いのもやだし、古すぎもやだし、隣人の騒音問題は勘弁なので壁が厚いRCマンションは必須

これってそんなに望み高いでしょうか?

快適に過ごせる最低限の要素と思ってるのでどれも外せません。

でもこの条件を満たす物件で探しても都心だとだいたい8万程度はかかってしまうと思います。

 

人気のない駅や新宿から離れた駅にすればもう少し安くなりますが、せいぜい安くなっても1~2万程度でしょう。

学生ならいいかもしれませんが、30歳になってもまだ1Kの低スペックのマンションに住んで、しかも家計的にもぎりぎりな経済状況が本当に情けないです。

 

同い年の投資銀行に勤める友人が都心のタワーマンション豪華な2LDKの部屋に住んでいるのを知った時は相当な劣等感と自身の不甲斐なさで、いたたまれない気持ちになりました。

 

更新料、敷金、礼金、引越し代・・・いくら搾取すれば気が済むの?

家賃問題はまだ終わりません。

これはいまだに納得できませんが、東京は2年毎に家賃の1ヶ月分を更新料という名目で請求されます

新規で引っ越すときは敷金1~2ヶ月、礼金1~2ヶ月、引越し代数万、不動産仲介料1ヶ月とさらに多額の金額が必要になります

8万で計算しても、敷金8万+礼金8万+引っ越し3万+不動産手数料8万=約30万かかりますね。引っ越すのでカーテンとか家具買い換えたりしてたら余裕で50万吹っ飛びます。

 

賃貸を借りている限り、今の生活から逃げ出そうにも引っ越しの度にこれらの費用が発生し、住み続けても更新料をむしり取られます。

なんなんですかこの制度?

昔の貧乏な農民から年貢をありったけかっさらうのと同じじゃないですか?

結局賃貸がうじゃうじゃあるって、喜んで賃貸してくれるってことは、それで儲けるビジネスモデルがあるってことです。

どこ行っても腐るほどあるパチンコ屋と同じです。

つまり、家賃を支払う側が一方的に搾取されているのは間違いありません。

 更新料、敷金、礼金・・・いくら搾取すれば気が済むの?

 

東京で余裕をもって暮らせる恵まれた若者は少数

会社から社宅やら家賃補助なんて制度で援助される一流企業のサラリーマン・OLはいいです。

でもそんな嬉しい制度を利用できる人なんて転勤上等の営業社員とか一部優良企業とかだけだと思います。

20代だったら手取り20万もらえてれば良いほうでしょう。

その中で家賃で7~8万もってかれて、生活費もそこそこかかってたら貯金なんて無理ですよね。

 

じゃあ賃貸やめてマンション買うか!っていう発想もでてきますが、東京都心の新築マンションは現在50㎡以上で広めのファミリータイプだったら5000万以上が相場です。

中古でも3000万はするでしょう。

 

年収500万の人がフルローン35年で借りたらギリ5000万借りれそうです。

でもいきなり5000万の借金借りるのって簡単な話じゃないですよね。

(借り入れ額シミュレーションはこちらを参考にしました)

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不動産買うのは多額の借金を背負うことになるのでかなり勇気がいります。

 

今までに賃貸VSマンション購入に関する本を数冊読んだことはあります。

でも

・結局その人のライフスタイル次第!

→は?

・今は都心の不動産価格が暴騰してるので2020年まで待ったほうが良い!

→いや、それまで掛け捨てでいいの?

・新築のタワーマンションが価格下落が少ないのでオススメ!

→高すぎて買えないよ!

・今はどんどん人口減ってるので、マンション買うのは間違い!

→賃貸のほうがいいの?

・都心のマンション買った瞬間に地方に転勤になりました(泣)

→普通に転勤0ではないけど、もうどうすればいいの?

 

著者の見解や購入者のエピソードが多様すぎて、「結局不動産購入は今したほうがいいの?それとも賃貸のほうがいいの?」と訳わからん感じでした。

 

そんなこんなで賃貸の支払いに納得がいかないけど、マンション購入が絶対の正とも思えないもんもんとした状態がずっと続いていました。

結局「このまま、とりあえず家賃払ってればいいか、友達もみんな賃貸だし。

という発想でなんとなく賃貸できてしまったわけです。

 

ヤドカリ投資法との出会い

いままでご紹介したとおり、現在の住まい、賃貸支払いについてはかなりの不満があります。

なので、不動産投資については本を読んでひそかに勉強を続けていました。

Amazonレビューがいい本を中心に気になったらすぐに買って読んでます。

そんな中、好きで定期購読している某マネー雑誌にある不動産投資の手法が紹介されてました。

それがヤドカリ投資法です。

 

ヤドカリ投資法って何?

そこで紹介されてたのが、年収400万だった人が都内で4000万のマンションを自宅用として購入して、数年住んだ後に人に貸すという手法でした。

2回の住み替えで現在は都心の億ションに住んでるという記事でした。

これを読んで、同じくらいの年収の人が不動産投資に取り組むことで10年後には億ションに住んでるという事実に衝撃を受けました。

でもこの記事読んでもいまいち具体的なやり方がわからなかったんですよね。

 

これをきっかけにヤドカリ投資法なるものに興味はあったんですが、いまいちやり方が分からない、本もAmazonでヒットしない、ネットで書かれている記事はちょっとあったけど物足りない内容だったんです。

 

無料の不動産投資セミナーに参加した理由

ヤドカリ投資法に出会ってから、不動産投資についてより興味をもち今まで以上にいろいろ本を読みました。

1Kのしょぼいマンションから抜け出したい、俺と同じくらいの収入の人が不動産投資で成功できるなら、俺も頑張ればできるのではという淡い期待があったのだと思います。

 

そんな中、某マネー雑誌で、派遣OLが不動産投資で月40万の家賃収入を得ることに成功したという記事を見つけました。

その方はまず有料の不動産セミナーに参加することで、不動産知識と人脈を得て、その人脈と知識で優良物件を購入でき成功したという内容でした。

 

この記事で紹介されていたセミナーが今回俺が参加した無料の不動産セミナーです。

 

不動産投資に人脈構築が必須な理由

不動産を見るだけなら、Yahoo!不動産、SUUMO、HOMES、楽待など様々な不動産サイトで今は誰でもチェックできますよね。

でも不動産投資の本を読んでいて、これらのネットを利用した取引には限界がある、ネット情報だけでは優良物件をつかむことは困難という認識をもっていました。

 

それはネット掲載前に業者がお得意様に情報を流すからです。

つまり不動産販売会社とのコネがないとまともな物件は見つけられないという認識です。

実際優良物件はネットに掲載と同時に即売という現象が発生しているそうです。

こんな状態であるのに、のんきに「毎日仕事帰りにサイトチェックして~」と努力しても無駄なことは想像がつきます。

つまり、優良物件を買うにはどうしても不動産業者との人脈構築が必要だと考えていました。

 

うえで紹介した派遣OLの方は不動産セミナーで不動産関連の人脈が構成できたとのことでした。

不動産について何の人脈もないなら、こういったセミナーに参加するしかないかなと考えました。

家からもセミナー会場が近く、無料で2時間受けられるなら試しに受けてみようかなと思って参加したのが今回の話です。

 

以上前置きがめちゃくちゃ長くなってしまいましたが、今まで不満に感じていた家賃と不動産問題に関して感情を吐き出してたら筆が止まらなくなってしまいました(笑)

今からがヤドカリ投資法に関する本題です。

 では今からヤドカリ投資法のやり方を紹介したいと思います。

 

 1ヤドカリ投資法の仕組み

 

1-1 現在の家賃で5年済んだらいくらかかる?

今私の場合は月8万4000円の家賃を払っています。

あと何年くらい今の部屋に賃貸に住んでいるか想像してください。

私の場合は長くても5年以上はいたくないけど、もしかしたら5年後も今の部屋にいるかもと考え、5年間でシミュレーションすることにしました。

これを5年間払い続けた金額は何の資産にもならない全額掛け捨てですね。

実際の費用を計算してみます。

 

 1年目=8万4000円✕12ヶ月=100万8000円

 2年目=8万4000円✕24ヶ月=201万6000円

3年目=8万4000円✕37ヶ月=310万8000円(更新料1ヶ月発生)

4年目=8万4000円✕49ヶ月=411万6000円

5年目=8万4000円✕61ヶ月=512万4000円

6年目=8万4000円✕74ヶ月=621万6000円(更新料1ヶ月発生)

7年目=8万4000円✕86ヶ月=722万4000円

8年目=8万4000円✕98ヶ月=823万2000円

9年目=8万4000円✕111ヶ月=932万4000円(更新料1ヶ月発生)

10年目=8万4000円✕123ヶ月=1033万2000円

 

今の部屋に5年いたら500万もかかるんですね。

10年なんとなくいたら1033万です!

この費用は引っ越す気がないのであれば確定しているわけです。

私より高い賃貸を払っている人はさらに掛け捨て額が上がります。 

賃貸に住み続けるのも一つの方法ですが、これは10年間済む権利を1000万で買っているのと同じですよね。

これってほんとに正しい判断でしょうか?

 

1-2 掛け捨ての512万でマンションをかったらどうなる?

では512万でマンションを買った場合はどうなるでしょうか?

普通に考えたら都内に500万で買えるマンションなんて存在しないですよね(笑)

あったとしても、東京都の山奥の超ぼろぼろマンションとかです。

というわけで、考えなおして家賃10万、10年間済むことを想定すると

1200万のマンションまで買えるわけです。

これならまあボロそうですがありそうですね。

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ちょっと探したらこんな物件が出てきました。

もう少し狭くて立地悪い物件ならもっと安く買えそうということで、今回は12000万でシミュレーションしてみます。

 

1-3 1200万円のマンションを10年で返すとどのくらいの支払いになるか?

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単純に元本の支払いだけ考えると月10万ちょっと、ボーナス年50万払えば、10年後に買える物件を見つけました!

10年後もこのマンションに住み続ければあとは管理費・修繕費・固定資産税だけで暮らせるので一気に家計が楽になり、東京の家賃貧乏からは離脱できそうです。

 

1-4 1200万円のマンション買って10年でローン返済したものを売ったら?

中古のマンションは数年たっても同額で売れることもありえると聞きました。

ぶっちゃけマンションは管理が行き届いていれば、築30年も40年も印象は変わらないそうです。

割安な物件をしっかり選んで購入し、きちんと管理して、安くリフォームして売れば、同額で売れることは十分可能と説明を受けました。それどころか値上がりすることも有るようです。

そうすると1200万で買って、1200万で売ったら実質家賃0円で住めたとなるわけです。

しかも手元には1200万のキャッシュが残ります。

ちなみに住居売却料は3000万までは非課税です。

かかるのは不動産手数料とかですね。

これは家賃0円で10年間の強制貯蓄しただけとなるわけです

 

1-5 1200万円のマンション買って10年でローン返済したものを人に貸したら?

賃料-経費(固定資産税、修繕費等)を引いた家賃収入が毎月ずっと得られます。

これは完全な不労所得になります。

例えば上のマンションは50㎡以上と何気に広く都心なので賃料8万くらい取れるかもしれません。

経費引いて5万くらい残ったらそれが毎月の副収入になります。

古くなりすぎて、お荷物になりそうだったら家賃稼ぐだけ稼がせ、時期を見て売っぱらってキャッシュにすればOKなわけです

 

1-6 自宅用として購入して繰り上げ返済して人に貸すのがヤドカリ投資法

上記の手法でまずはボロくてもいいので、頑張って1件所有します。

これが最初の宿になるわけですね。

1件目:500万~1000万のボロマンションをがんばって繰り上げ返済 5~10年 

その後の道はいろいろありそうですが、②がヤドカリ投資法です。

 

①支払い終了したらキャッシュ化、同額で売れば実質家賃無料に!もしも高値で売れたらウハウハ!笑

⇛手元に残ったキャッシュを元手に、同じ給料水準の人じゃ買えない綺麗なマンションを潤沢な頭金で購入⇛勝ち組!

 

②支払い終了したら人に貸して家賃収入ゲット(毎月+5万ゲット!)

2件目:自宅用として1000万の物件をまた購入してがんばって繰り上げ返済

(2件目からは毎月+5万の副収入があるので繰り上げ返済速度が上がる)

3件目:自宅用としてまた1000万の物件を購入してがんばって繰り上げ返済

支払い終了したら人に貸して家賃収入ゲット(毎月+10万ゲット!)

(3件目からは毎月+10万の副収入があるので返済速度が更に上る)×n 

 

これを繰り返して住んで返済して貸し、住んで返済して貸しを繰り返すと、どんどん副収入が加速的に増えてくるという仕組みです。

キャッシュフローが安定するので、もはや1000万の物件とかにこだわらなくてもいいので、実際は2件目からどんどん物件のグレードが上がっていくようです。


またこの手法はローンを払い切るまで自分が絶対に住む必要はありません。

途中まで自分が住んで、残り期間は貸して家賃収入で元本&経費を払いきるということもできます。これはまさに不動産投資なわけです。

 

最初の導入で紹介したヤドカリ投資法で成功した方は、この手法で4000万のマンションから始まり、億ションまでたどり着いたということです。

別に1000万にこだわらなくても、4000万のマンションをほぼフルローンで購入して数年住んで同額の4000万で売っても同じことになります。

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2不動産の選び方

ここまで聞いてがぜん不動産投資に興味が出たわけです。

でもじゃあどの物件がいいのか?という話になりますよね。

これらは実質利回りが10%以上、面積45㎡以上とかいろいろ話はありましたが、不動産投資は多岐にわたる検証項目があるので、体験セミナーではここまで!あとは本セミナーを聞いてね!笑 という感じでした。

 

まとめ

というわけで、今回は不動産セミナーで参加して理解したヤドカリ投資法を紹介しました。

こういう話を聞くとやっぱり掛け捨ての賃貸より割安マンションを購入して住んだほうがいいのではという印象を受けました。

1000万掛け捨てにするか、1000万で資産をつくるか?

簡単な話ですよね。

なので、今は不動産購入に向けて準備することに真剣になっています。

 

本セミナーは30万くらいするのでセミナー後すぐには申し込みできませんでした。

でも先生がとても熱意があって面白く、これに参加したら不動産投資ほんとに俺でも出来るかもと感じ、仮申込みだけしてしまいました。

 

将来的には自宅マンションを購入したい願望はあります。

マンション購入に関する知識をつける上でも不動産投資セミナーは間違いなく役立ちそうです。

セミナー修了生の2人に1人が不動産を1年以内に買ったというスクールの実績にも惹かれました。

 

セミナー30万と聞くと高いですが、不動産買うことを考えたら、30万の勉強料は安いですよね。

将来的に不動産買うときに30万円分得すればいいや、そのくらいは絶対に元が取れそうとは思えました。

なにせ不動産は1件数千万の世界で30万なんてもはや値切りの範囲でしょう笑。

 

実際今まで本で不動産投資に関する内容を読んで勉強しても、なかなかスッと頭に入ってはいませんでした。

本を読んだ!じゃあ明日不動産買いに行くか!とはならなかったわけです。

でもセミナーに参加することで不動産に対する理解が深まり、混乱した頭が整理され、今やるべきこと・勉強した方がいいことが明確になったと実感しています。

 

正直ヤドカリ投資法をもっと早く知って学生の頃から実践していれば、今頃は2件目、3件目の不動産持ってて、不労所得がっぽりだったんじゃ・・・という後悔すら感じました。

不動産価格が落ち着く2020年まで待とうと言い訳しながら先延ばしにしていましたが、結局賃貸の期間が伸びるだけで、それが正しいとも思えません。

じゃあやっぱり今から不動産投資始めるしか無いじゃんと思ったわけです。

 ちょっと高いけど自己投資してみようかな!という気になっています。

 

 

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