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すーぱーまんになりたい。

いわゆる並な人生送っているけど、これでいいの?となんとなく満足していない普通のサラリーマンが書くブログ。会社員として日々奮闘しつつ、副業なんかで一発逆転を狙うためになにかやってます。

マンション購入ブログ 第3回「東京の新築マンションは終わっている」

お金 お金-不動産投資

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最近はマイナス金利の影響で住宅ローンが0.6%で借りられるようになりました。

一方で、東京都内のマンションはオリンピックによる職人不足、資材不足で建築費の高騰となり、新築マンション分譲価格が相当に高くなっています。

今東京都内の都心部で1LDKマンションを買おうと思ったら4000万は余裕でします。

 

新宿から中央線で1駅隣の中野駅で売りだされた新築タワーマンションは42㎡で5300万です。(リンクは中野のタワーマンションの外部記事です)

坪単価400万オーバーという「ごめん、誰が買えるの・・・?」という値段設定ですが、普通に売れているようです。

 

今の東京の新築マンションは高すぎる!!

個人的には都心部新築マンションの動向も雑誌でチェックしていますが、値段が高すぎて検討できる物件が皆無な印象です。

ちなみに新築マンションのチェックは駅においてあるSUUMOの新築マンションがオススメ。

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後はマンションは10年で買い替えなさいで有名な沖氏が運営する住まいサーフィン も参考になります。

住まいサーフィンは割安度など独自の評価がされているのでよく見ています。

 

新築マンションは設備も最新で憧れの生活ができるので、欲しい人もたくさんいると思います。

ただ、現状の都心のマンション相場を見ると高すぎで買えないそうにありません。

中野という準都心地域ですら坪単価400万は異常な価格だと思うのは私だけでしょうか?

確かに住宅ローンが安いのでトータルの住宅購入コストで考えたらお得なのかもしれませんが、オリンピック終了を待てるのであれば、そこまで待って物件価格が落ち着いてから購入してもいいかもしれません。

 

2020年オリンピックまでは価格が上がるので今買ったほうがいい?

オリンピック開催の2020年まであと4年あり、その間にマンション価格はさらに上がるという説もあります。

でも、4年後はもっと上がるから今買うのがお得!という考え方は投資ではなく投機の考え方に近いと思います。

外国人が東京のタワーマンションを買い漁るのは主に値上がり期待での購入です。

値上がりありきの購入は危険性が高い、博打だと思います。

値段が思うように上がらなかったら、外国人マネーが撤退して、不動産価格が急落したら・・・

高づかみで購入したマンションの住宅ローン支払いに追われ、かといって売却してローンを精算することもできずに身動きがとれなくなる・・・なんてことにもなりかねません。

値上がりを期待してタワーマンションなどを買う自宅購入法もあり、数年前の相場ではそういった芸当も可能でした。

しかし、個人的には今の高値相場ではさらなる値上がりを期待して新築マンションを購入するのは博打としか思えません。

 

マンションは家賃相場から価値を換算するべき

投資の目線でマンション価格を見ると以下のようになります。

東京の物件の表面利回りは5~6%程度です。

5%の利回りというのは、ざっくりいうと20年で100%回収できるという意味です。

4000万の物件を20年で割ると、年間家賃は200万、月16.7万円です。

つまり家賃が月16.7万円相当のマンションを4000万で購入するのは、自宅としての購入ならまあまあという評価です。

 

先に紹介した中野のタワーマンションは42㎡で5300万でした。

このマンションで上記の考え方を適用すると家賃として最低月22万とれないと、割が合わないということです。

タワーマンションとはいえ、中野の42㎡の1LDKで22万の家賃がとれるというのは少し厳しい気もします。

この辺りの賃料相場は中野駅の不動産屋に聞けば正確なものが得られると思います。

 

今の東京都心のマンションはバブル相場

上のような家賃から換算した妥当な物件価格で物件を探すと、都心の新築マンションで該当するものは皆無になるでしょう。

なので、私は結局中古を探すことにしました。

オリンピックが終われば、物件価格も少し落ち着いてくることを期待しています。

後4年あるので、その間せっせと貯金して、オリンピック終了後にマンション購入を本格的に検討するのも有りかもしれませんね。

 

新築、中古マンションの価格妥当性がわかる【住まいサーフィン】